Em meio ao processo de urbanização, a regularização imobiliária representa um dos maiores entraves ao desenvolvimento das cidades litorâneas e das margeadas por rios, cujo desafio vem sendo destacado pela modernidade de gestão e pelos avanços legislativos. A Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão existente em todos os estados da Federação, vinculado ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, a nível nacional promove a gestão dos imóveis da União e a regularização imobiliária de imóveis em diferentes contextos, passando por desde obras estruturantes e desenvolvimentistas, como pelas demandas habitacionais individuais e sociais de realocação e distribuição fundiária à população mais carente.
Esses desafios, no Piauí, não são diferentes. Aqui, sob a gestão executiva da Dra. Ana Célia Veras, a SPU vem se destacando por um trabalho integrado com a Justiça Federal e o Ministério Público Federal, cujo resultado alçou o Piauí numa condição inédita de poder realizar a regularização de imóveis através de um procedimento com fluxo simplificado. A legislação específica teve como implemento duas novas legislações, representadas pelas Leis 13.139 e 13.240, datadas de junho e dezembro de 2015, com significativas alterações de simplificação dos procedimentos internos e redução de taxas para a sociedade.
Para Ana Célia Veras, a SUP enfrentou um processo de urbanização já consolidado, como, principalmente em Teresina, onde os imóveis da União já haviam passado por uma grande intervenção. “As ilegalidades eram reais e a nossa gestão buscou a AGU, o MPF e a Justiça Federal para criar os instrumentos para regularizar as áreas e prestigiar os direitos dos ocupantes. Foi criado um fluxo simplificado, via acordo judicial, possibilitando a regularização menos onerosa e através de atos concentrados só no Piauí, e com acesso a qualquer cidadão”, explicou.
A SPU, enquanto órgão público, precisava enfrentar uma situação muito complexa, social e empresarial, para promover esses atos, que, ao final, chegaram aos registros imobiliários nos Cartórios de Registro de Imóveis. Agora, com os instrumentos criados, os resultados da regularização passarão mais para a responsabilidade da sociedade civil do que da SPU, na medida em que o órgão precisa ser demandado pelos interessados, que, no maior número de casos, só se faz em ocasiões de compra e venda.
No aspecto legislativo, Ana Célia Veras explicou que em 2015 houve um trabalho intenso de revisão da legislação e a premissa estabelecida foi a redução das taxas de ocupação e uma desoneração significativa da cobrança de alguns procedimentos. “As Leis 13.139 e 13.240 diminuíram o percentual da cobrança da taxa de ocupação de 5% para 2%, excluiu a cobrança retroativa da taxa e, também, excluiu da base de cálculo o valor das benfeitorias existentes no imóvel. O movimento da SPU, para que os parlamentares chegassem a essas circunstâncias, foi o de reduzir, o máximo possível, as taxas e os procedimentos de cobrança existentes, e o resultado foi excelente para o cidadão”, ressaltou.
O advogado Apoena Almeida Machado, que atende clientes no litoral do Piauí, ocupantes de áreas de praia, disse que ele próprio participou um estudo em 2015 sobre o aumento da taxa e concluiu-se que o cidadão e o empresário estão corretos com o sentimento de insatisfação. “De fato, os valores mudaram, significativamente. Mas a SPU não tem qualquer responsabilidade sobre isso. Em verdade, a mesma Lei 13.139 que reduziu as taxas de ocupação, estabeleceu que a Prefeitura Municipal, onde se situam os terrenos, promova um estudo chamado de Planta de Valores Genéricos, onde serão avaliados os imóveis por suas características e localização. E a SPU, para estabelecer a taxa de ocupação, tem a obrigação legal, por decorrência desta Lei 13.139, de utilizar essa Planta de Valores Genéricos como base. O erro, especificamente, está nos critérios utilizados pela Prefeitura Municipal de Cajueiro da Praia ao estabelecer a Planta de Valores Genéricos. Não fossem esses erros, os ocupantes de imóveis da União teriam uma grande redução nas suas taxas, dada a diminuição de 5% para 2%”, detalhou.
No caso da Prefeitura de Cajueiro da Praia, ao fazer a Planta de Valores Genéricos, fez um resgate histórico da avaliação das áreas, em metros quadrados, para fixar em valores mais atuais, e, assim, poder cobrar o IPTU em valores mais atrativos ao município. Infelizmente, a Prefeitura não atentou para a circunstância de que a alíquota de IPTU corresponde a 0,2% sobre o valor do imóvel, e a taxa de ocupação, cobrada pela SPU, corresponde a 2% deste mesmo imóvel. Nesse caso, a Prefeitura terá de ter sensibilidade para avaliar o imóvel e estabelecer o seu valor de metro quadrado já sabendo que o contribuinte pagará, cumulativamente, 0,2% ao município e 2% à SPU, o que representa duas taxas sobre o mesmo imóvel. “Essa foi a nossa orientação, inclusive para solicitar, na SPU, a suspensão desta cobrança até o dia 25 de junho de 2016, até que a Prefeitura se reorganize e, junto com o empresariado, promova uma avaliação mais técnica”.
Como a utilização pela SPU das plantas de valores genéricos dos municípios, imposta pela lei 13.139, reverberou seus impactos em municípios de diversos estados brasileiros, foi editada a MP nº 732, de 10/06/2016, que redefiniu os critérios de cobrança da SPU, fixando para 2.016 um acréscimo de 10,54 % sobre o valor do ano anterior, com vencimento em 29/07/2016, e escalonando a correção de valores de m² para os dez exercícios subsequentes, ou seja, de 2017 a 2026. “Isso proporcionará uma correção gradativa das plantas de valores genéricos e permitirá aos ocupantes de imóveis da União efetivamente perceberam o impacto da redução de alíquotas alcançada na lei 13.240 de 30/12/2016”, explicou a superintendente da SPU.
Da Redação
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