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Aspectos jurídicos dos investimentos em condo-hotéis (II)

Os condo-hotéis, portanto, têm uma clara função econômica unitária, de investimento coletivo dos proprietários das unidades habitacionais. Estes não desejam – e, por força contratual, não podem – as utilizar como moradia, ou colocá-las para locação diretamente. A utilidade econômica que desejam extrair é o retorno sobre o patrimônio investido; isto é, uma rentabilidade sobre a quantia investida para a aquisição de um bem imóvel. Mais: desejam coligar-se entre si a fim de diluir os riscos do investimento.

Há uma função unitária a coligar todos os direitos de propriedade das unidades habitacionais do condomínio hoteleiro, o que justifica as limitações nas faculdades de exercício daqueles direitos de propriedade, uma vez que há um interesse coletivo maior a afetar transversalmente todos os imóveis pertencentes ao condomínio hoteleiro. Logo, percebe-se que os proprietários são sobretudo investidores. De acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo,

 

O mercado de investidores imobiliários pulverizados é o principal vetor de viabilização de empreendimentos hoteleiros no Brasil. A falta de alternativas de financiamento adequadas aos hotéis faz com que a maior dos empreendimentos hoteleiros tenha que ser financiada integralmente com capital de particulares aportado por adquirentes de unidades, de cotas de fundos ou cotas sociais (os investidores), ao invés de serem alavancados com empréstimos advindos de instituições financeiras ou órgãos governamentais, como acontece praticamente no mundo inteiro. Em virtude dessa forte demanda de capital no processo de viabilização de empreendimentos hoteleiros, o acesso direto a investidores imobiliários pulverizados costuma ser uma alternativa muito interessante, e tem sido a responsável pela viabilização da grande maioria dos empreendimentos hoteleiros no país nos últimos anos, devendo continuar a desempenhar um papel importante, pelo menos até que fontes de financiamento mais adequadas aos empreendimentos hoteleiros sejam exequíveis.

 

Esse modelo de empreendimento também serve, como se vê, às empresas cujo negócio principal é a exploração hoteleira. A venda pulverizada a investidores individuais das unidades habitacionais que comporão o hotel faz com que aquelas não precisem imobilizar enormes quantias de capital próprio na construção de novos hotéis, bem como a captar capital junto às instituições financeiras nos altos patamares das taxas de juros notoriamente praticadas no Brasil. Sendo assim, é necessária a oferta pública dos compromissos de compra e venda desses ativos, a fim de atrair investidores. Na síntese conceitual feita pela CVM,

 

Condo-hotel é uma modalidade de exploração da atividade econômica hoteleira. Na prática é um hotel em que a propriedade é compartilhada por um condomínio de investidores, que financiam conjuntamente o projeto e são remunerados, na proporção que couber a cada um, pelos resultados operacionais do empreendimento administrado por um operador hoteleiro. Nesse conceito, há dois pontos de vista que podem ser explorados. Sob a perspectiva dos empreendedores, de quem planeja e de quem irá administrar o hotel, um condo-hotel é uma modalidade de financiamento do projeto. Quem constrói e administra o hotel tem o objetivo de ser remunerado pelos seus serviços, mas precisa encontrar alguém para financiá-lo. Nesse sentido, os condo-hotéis surgem como uma alternativa para viabilizar o projeto. Por outro lado, sob a ótica de quem financia o empreendimento, os condo-hotéis são uma modalidade de investimento. Isso porque [...] a propriedade dos condo-hotéis em geral é restrita a fins econômicos. Portanto, quem decide aplicar seu dinheiro nesse tipo de projeto imobiliário o faz com o objetivo principal de rentabilizar o seu dinheiro.

 

A ocorrência dessas ofertas públicas atraiu a atenção da Comissão de Valores Mobiliários – entidade autárquica em regime especial, vinculada ao Ministério da Fazenda, criada pela Lei Federal nº 6.385/1976 com o objetivo de fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil.

Como tais, valores mobiliários, foram qualificados os contratos que coligada e conjuntamente compõem a oferta de compra e venda de unidades habitacionais em condo-hotéis na formação antes descrita, denominados no mercado financeiro de contratos de investimento coletivo (CICs) em condo-hotéis. O fundamento legal está previsto no artigo 2º, IX, da Lei Federal nº 6.385/1976, incluído pela Lei Federal nº 10.303/2001.

Na próxima semana se dará continuidade a esse estudo, abordando-se a regulamentação geral das ofertas públicas de investimentos em condo-hotéis.

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br