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Dois projetos sobre desistência de imóveis serão analisados no Senado

Foto: Ana Volpe/Agência Senado

No retorno dos trabalhos legislativos, a partir de 1º de agosto, os senadores deverão analisar o Projeto de Lei da Câmara (PLC) 68/2018, e o Projeto de Lei do Senado (PLS) 288/2017, que trata sobre a desistência da compra de imóveis na planta, o chamado distrato. O tema é bastante polêmico, porque o comprador sempre busca reaver uma boa parte do que já foi pago pelo imóvel e a construtora busca ficar com a maior parte. 

Aprovado na Câmara em 6 de junho, o PLC 68/2018 será analisado pelo Plenário do Senado, que poderá aprová-lo ou rejeitá-lo definitivamente. O texto encaminhado ao Senado, na forma de substitutivo do relator, deputado José Stédile (PSB-RS), foi rejeitado na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) no último dia 10, frustrando as expectativas do mercado imobiliário.

Os senadores contrários ao projeto insistiram no argumento de que a redação, da forma como saiu da Câmara, prejudica o consumidor que ficar desempregado e não tiver condições de continuar a pagar as prestações do imóvel. Por sua vez, os senadores favoráveis à proposta alegaram que as regras atuais geram insegurança jurídica e abrem espaço para especuladores obterem ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da construção civil.

O que diz o projeto da Câmara

De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem.

Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso. 

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Foto: Antônio Cruz/Agência Brasil

Projeto mais equilibrado

A rejeição abriu espaço para votação do PLS 288/2017, do senador Dalírio Beber (PSDB-SC), que também dispõe sobre o distrato. Relatado pelo senador Armando Monteiro (PTB-PE), o texto está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e foi apontado por vários senadores como mais equilibrado. O projeto altera a Lei 4.591/1964, como forma de assegurar ao comprador de imóvel residencial o direito de resilição unilateral do contrato perante a incorporadora, fixando valores máximos de multa.

O projeto concede à incorporadora prazos mais dilatados para a devolução das quantias pagas pelo comprador; reduz o valor que deve ser recebido pelo comprador nos casos de resilição imotivada; e impõe sanções mais pesadas caso a incorporadora descumpra os prazos fixados para entrega.No que se refere ao montante que pode a incorporada reter a título de indenização, prevalece na jurisprudência a tese no sentido de que o percentual a ser retido seria de apenas 10% dos valores efetivamente pagos pelo comprador.

De acordo com o PLS 288/2017, nas hipóteses em que o comprador sofreu algum decréscimo na sua capacidade laborativa a justificar a sua desistência, como no caso de desemprego ou de doença incapacitante, a indenização devida à incorporadora será de 13% dos valores pagos pelo comprador. 

A regra leva em conta o menor percentual pago a corretores de imóveis (3%) com o menor percentual acolhido pela jurisprudência para exercício de direito de arrependimento (10%).

Na ausência de motivo justo para rescisão do contrato, a indenização devida à incorporadora deve ser fixada em patamares superiores, que seria o somatório do percentual maior que se presume tenha sido pago pela incorporadora a título de corretagem (6%) com o maior percentual que fora usualmente concedido pela jurisprudência para exercício do direito de arrependimento (30%), o que totaliza 36% dos valores pagos pelo comprador.

De acordo com o projeto, a partir do momento em que o comprador ingressa na posse da unidade imobiliária, fato que ocorre com o recebimento das chaves do imóvel, não deve existir o direito de arrependimento que está sendo regulado nessa proposição. No que se refere aos prazos para devolução dos valores ao comprador, a incorporadora poderá fazer o pagamento em seis parcelas mensais, com carência de 60 dias.