Por André Chaves e Martha Brandão
O ganho de capital na venda de imóveis é uma questão central no planejamento tributário dos contribuintes no Brasil. Entender como ele funciona e conhecer as hipóteses de isenção, bem como outras estratégias para reduzir o imposto de renda sobre esse tipo de transação, é essencial para uma economia tributária eficaz e legalmente adequada.
Ganho de capital, no contexto da venda de imóveis, refere-se à diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel e o seu custo de aquisição. Esse custo pode incluir, além do valor de compra, os gastos com benfeitorias e despesas de corretagem. Quando o valor de venda supera o custo de aquisição, essa diferença é considerada renda e está sujeita à tributação pelo imposto de renda.
O cálculo do ganho de capital é realizado da seguinte maneira: subtrai-se do valor de venda do imóvel o custo de aquisição, atualizado de acordo com as benfeitorias realizadas e os gastos incorridos. Essa diferença é o ganho de capital, sobre o qual incide a alíquota de imposto de renda que, para pessoas físicas, varia entre 15% e 22,5%, conforme art. 21, da Lei nº 8.981/95. No entanto, existem algumas situações específicas em que o contribuinte pode estar isento deste imposto.
Uma das principais hipóteses de isenção é a venda de único imóvel cujo valor de alienação não exceda R$ 440.000,00. Para se beneficiar dessa isenção, o contribuinte não pode ter realizado outra alienação de imóvel, a qualquer título, nos últimos cinco anos. Essa regra está prevista no artigo 23, da Lei nº 9.250/1995. Tal disposição é especialmente relevante para indivíduos que possuem apenas um imóvel e desejam vendê-lo sem sofrer a incidência do imposto sobre ganho de capital.
Outra hipótese de isenção importante é a aplicação do valor obtido com a venda de um imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil, dentro do prazo de 180 dias a partir da data de celebração do contrato de venda. Esta isenção, prevista no artigo 39, caput, da Lei nº 11.196/2005, pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos, conforme dispõe o §5º do mesmo dispositivo. A lógica por trás dessa isenção é incentivar o reinvestimento dos recursos no setor imobiliário, promovendo a continuidade do investimento no mercado de imóveis.
Já para imóveis adquiridos até 1988, há uma redução específica do valor a ser tributado sobre a alienação de bens imóveis. Conforme estabelecido no artigo 18, da Lei nº 7.713/1988, imóveis cuja aquisição se deu antes de 1969 têm isenção de 100% sobre o ganho de capital. Já os imóveis adquiridos entre 1970 até 1988, possuem uma redução da base tributável entre 95% até 5%, a depender do ano de aquisição. Essa norma foi criada para atenuar os efeitos da inflação de imóveis muito antigos, adquiridos antes da Constituição Federal de 1988.
Ademais, existem algumas formas de reduzir o imposto de renda devido na venda de imóveis. Uma dessas formas é integrar o custo de aquisição do imóvel com despesas comprovadas com a aquisição e melhorias no imóvel. Gastos com reformas, ampliações e benfeitorias podem ser adicionados ao custo de aquisição do imóvel, reduzindo o ganho de capital tributável, conforme disposto no art. 137 do Decreto n 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda). É essencial que essas despesas sejam devidamente documentadas e comprovadas para serem aceitas pela Receita Federal.
Como se vê, existem diversas situações que devem ser levadas em consideração quando da venda de um imóvel. Desse modo, a realização de um planejamento tributário é essencial para a apuração do ganho de capital, pois permite ao contribuinte identificar estratégias legais que podem resultar em uma menor carga tributária. Por meio de uma análise criteriosa das normas vigentes, é possível aproveitar isenções e reduções tributárias, otimizando assim a eficiência fiscal da transação.
Além disso, o planejamento adequado contribui para a conformidade com as obrigações tributárias, mitigando riscos de autuações e penalidades. Portanto, um planejamento tributário bem estruturado não apenas maximiza os benefícios financeiros da venda, mas também assegura a segurança jurídica do contribuinte.
