JOSINO RIBEIRO NETO.
DIREITO CIVIL – AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL - USUCAPIÃO
A usucapião, ou prescrição aquisitiva, resulta da posse mansa e pacífica, sempre com o animus domini, em qualquer de suas modalidades.
Atualmente existem várias modalidades de aquisição do imóvel, via o procedimento da usucapião, em especial, considerando a função social do imóvel, que não pode ser objeto de especulação financeira do proprietário ou de mantê-lo inerte, sem abrigar pessoas e nem produzir nada.
MODALIDADES DA USUCAPIÃO.
- A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO.
È o que resulta do transcurso de posse mansa e pacífica, com o animus domini, isto é, na condição de proprietário, durante 15 anos ininterruptos, independentemente de justo título e boa – fé, podendo este prazo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver feito dele sua moradia habitual ou nele realizado obras e serviços produtivos.
Esta modalidade de usucapião tem o respaldo do art. 1.238 do Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
“Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Para melhor entendimento da matéria seguem algumas decisões judiciais (jurisprudências):
“Todavia, há notícia de acórdão que aceitam a modificação da natureza da posse ao longo do tempo: “O fato de ser possuidor direto na condição de promitente-comprador de imóvel, a princípio, não impede que este adquira a propriedade do bem por usucapião, uma vez que é possível a transformação do caráter originário daquela posse, de não própria, para própria” (STJ-3ªT., REsp 220.200, Min. Nancy Andrighi, j. 16.9.03,DJU 20.10.03). No mesmo sentido: STJ-4ª T., REsp 143.976, Min. Barros Monteiro, j. 6.4.04”.
“Entendendo possível a aquisição da propriedade via usucapião por possuidor que inicialmente encontrava-se na posse direta como locatório, mas que, diante do desinteresse do proprietário em cobrar aluguel, passou a exercê-la com animus domini : RSTJ 143/370 ( 4ª T. REsp. 154.733)”.
“Os bens públicos não estão sujeito a usucapião ( art. 102). V. notas ao art. 102 para usucapião e: domínio útil de bem público sobre o qual haja enfiteuse; bem de sociedade de economia mista”.
“Não se admite usucapião de imóvel rural de área inferior ao módulo (RT 652/65, rjtjesp 62/230, maioria). S/ módulo rural, v. ET 4ª e 5ª “.
“Do mesmo modo, não cabe ação de usucapião sobre imóvel que “não atende às normas municipais que estabelecem o módulo mínimo local, para parcelamento do solo urbano” (RSTJ 185/430: REsp 402. 792, 4ª T. ). V. Lei 6.766/79, no tit. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOTEAMENTO.
“A usucapião por condômino é possível , desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado” (RJ 175/59). No mesmo sentido: STJ – 3ª T., Ag. em REsp 22. 114-AgRg, Min. João Otávio, j. 5. 11. 13, DJ 11. 11. 13; STJ-RDDP 92/134(4ª T., REsp668.131)”.
- USUCAPIÃO AGRÁRIO – PRÓ-LABORE OU ESPECIAL RURAL.
A usucapião agrário é de conotação essencialmente social. Visa a proteção do homem do campo, que necessita de uma pequena área de terra para produzir alimentos destinados à sua família e, também, fixar sua residência.
Esta modalidade de usucapião tem respaldo no art. 191 da Constituição Federal, reproduzido no art. 1.239 do Código Civil, a seguir transcrito:
Art. 1.239. “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
São requisitos para legitimar a prescrição aquisitiva desse tipo de usucapião: a) posse com animus domini, ininterrupta e sem oposição durante 5 anos; b) tenha tornado a terra produtiva com seu trabalho ou de sua família; c) tendo no imóvel moradia habitual; e d) não se trate de terra pública e a área não seja superior a 50 hectares.
Constam dos ENUNCIADOS 312 e 313 do CEJ, respectivamente transcritos:
Enunciado 312 do CEJ “observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada”.
Enunciado 313 CEJ “Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”.
Em sede de doutrina, reportando-se sobre a usucapião de terras de devolutas, alguns requisitos devem ser observados:
(...) só podem ser usucapidos, por usucapião rural especial, as terras devolutas pertencentes aos Estados. As indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções e à preservação ambiental são inusucapíveis (art. 30 da Lei no 6.969/81 e arts. 30 e 50 do Decreto no 87.040/82). As que eram indispensáveis à defesa das vias de comunicação passaram a ser insuscetíveis de usucapião, por descaracterizarem-se como devolutas, pelo fato de serem afetadas a uso especial do Exército (art. 30 do Decreto-lei no 2.375/87), e as que não forem deixaram de ser indispensáveis à defesa das rodovias federais e, por isso, passaram a ser terras devolutas dos Estados (art. 40 do Decreto-lei no 2.375/87). ( NASCIMENTO, Tupinambá Miguel Castro do. Usucapião. 6. Ed. Ver., aum. E atual. RIO de Janeiro. Aide, 1992. P. 167-8).
- USUCAPIÃO URBANO OU ESPECIAL URBANO.
A usucapião urbano significa uma outra modalidade de cunho eminentemente social e faz parte da política de desenvolvimento urbano, que deve ser executada pelo Poder Público Municipal, conforme previsto no art. 182 da Constituição Federal.
Consta do art. 1.240 do Código Civil, que reproduz , na íntegra, o art. 183 da Constituição Federal.
Art. 1.240. “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
