JOSINO RIBEIRO NETO
O GOVERNADOR DO ESTADO DO PIAUÍ E OS DESACERTOS .
O Estado do Piauí se destaca por sua pobreza, inclusive de gestores públicos, e tal fato motiva da mídia constantes piadas e gozações de fatos, até criados e inverídicos, situação que deixa a sua população se sentindo inferiorizada em relação aos outros Estados da Federação.
Como se não bastasse o atual Governador, petista e fiel seguidor do Lula, ex-presidiário, nessa fase da pandemia, resultante da propagação do vírus chinês, decide e comete seguidos absurdos , do tipo do último, que instituiu “lei seca” e determinou o aprisionamento de quem fosse encontrado em estado de embriagues, por ser crime, conforme afirmou em entrevista divulgada na imprensa local.
A mídia nacional aproveitou a idiotice do tal gestor público e em tom de justificada gozação divulgou que o Governador do Piauí, legislou em matéria penal, criando mais um tipo de crime, inexistente na legislação da espécie, que pode ser denominada de “crime da embriaguês”.
E mais, no último fim-de-semana, com as padarias que servem alimentação fechadas, os poucos restaurantes disponíveis para atendimento delivery, dobrabram os preços dos serviços, onerando ainda mais a população, entretanto, o fato não atinge o Governador do Estado, cujas despesas são pagas por verbas públicas, oriundas dos tributos arrecadados dos contribuintes, isto é, de nos pobres mortais!
CONTRATO DE LOCAÇÃO – GARANTIA – FIANÇA E EXONERAÇÃO.
Induvidosamente, dentre as garantias dos contratos de locação, a fiança é a modalidade mais utilizada, haja vista que a garantia pessoal é a que mais sofre alteração.
Entretanto, um dos queixumes do fiador tinha como foco a dificuldade do livrar-se da responsabilidade, mesmo quando não tinha motivação para continuar bancando a tal garantia.
Com as alterações da legislação do inquilinato (Lei nº 8.245/1991, com as mudanças introduzidas pela Lei 12.112/2009) e do Código Civil de 2002, o rigor foi mitigado, mas, como não poderia deixar de ser, ainda é protecionista do locador.
No julgamento do REsp 1.798.924-RS, DJE 21.05.2019, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino firmou entendimento no que tange o contrato de locação firmado com a garantia da fiança.
EMENTA: Locação. Contrato por prazo determinado. Notificação exoneratória dos fiadores. Possibilidade. Art. 40, inciso X, da Lei n. 8.245/1991. Interpretação. Prazo de 120 dias. Termo inicial. Data da alteração para contrato por prazo indeterminado.
Notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação.
Para melhor entendimento segue matéria publicada no site do STJ (INFORMATIVO Nº 650) .
“A interpretação do art. 40 da Lei n. 8.245/1991 deve ser sistemática, e, ainda, guardar sintonia com a teleologia das alterações realizadas pela Lei n. 12.112/2009, édito que veio, inegavelmente, a trazer maiores garantias ao locador em se tratando do contrato de fiança. Assim, faz sentido concluir-se que os efeitos da resilição unilateral somente poderão ser produzidos no contrato de locação - e, consequentemente, de fiança - de prazos indeterminados. No período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, a vinculação do fiador às obrigações do contrato de locação, a ele estendidas pelo contrato de fiança, não decorre da extensão conferida pelo art. 40 da Lei n. 8.245/1991, mas do contrato pelo qual se comprometeu a garantir a solvência das obrigações do afiançado nascidas no período da locação ou no período determinado do contrato de fiança. A melhor interpretação do art. 40, inciso X, da Lei n. 8.245/1991 é a de que, primeiro, não é imprescindível que a notificação seja realizada apenas no período da indeterminação do contrato, podendo, assim, os fiadores, no curso da locação com prazo determinado, notificarem o locador de sua intenção exoneratória, mas os seus efeitos somente poderão se projetar para o período de indeterminação do contrato. Nessa hipótese, notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação”.
Ademais para melhor entendimento no que tange a Lei de Inquilinato, no seu livro comentado Sílvio de Salvo Venosa, p. 184, Ed. De 12ª Editora Atlas S.A de 2013, esclarece que o seguinte.
“O maior cuidado da lei em sede de garantias locatícias é sem dúvida no tocante à fiança. Não só porque é modalidade mais utilizada, mas porque a garantia pessoal fica mais sujeita a vicissitudes”. E prossegue:
“A Lei é detalhada quanto à possibilidade de o locador exigir nova garantia. Na verdade, nem precisava a lei dizer, pois toda vez que qualquer garantia diminui ou desaparece fica o cumprimento da avença locatícia a descoberto. Nessa eventualidade, pode o locador exigir e deve o locatário reforçar a garantia , ou substituí-la . É o que acontece com a pessoa do fiador e seus bens. A esse respeito já dispõe o Código Civil no art. 826: Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído. Por outro lado, o estatuto civil , no art .954 III, permite que se considere vencida a dívida antecipadamente, se cessarem, ou se tornarem insuficientes as garantias do débito, fidejussórias, ou reais, e o devedor, intimado, se negar a reforçá-las. O presente dispositivo da lei inquilinária nada mais faz do que específica hipóteses de desaparecimento ou diminuição efetiva da garantia”.
Em suma de acordo com o respaldo do art. 40, inciso X, da lei 8.245/91, que menciona as locações de imóveis urbanos, o locador poderá exigir do locatário a indicação de novo fiador, ou a substituição de garantia, quando, dentre outras hipóteses, receber notificação do fiador manifestando sua intenção de se ver desonerado da obrigação de garantir eventual débito do locatário.
Examinemos o que consta da legislação locatícia:
Art. 40 O Locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguinte caso:
X – Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança , durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (incluído pela Lei nº 12.112, de 2009.)
Parágrafo Único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias , sob pena de desfazimento da locação. (incluído pela Lei nº 12.112. de 2019.
Por fim, um aspecto de suma importância nos contratos de locação se refere à garantia da fiança, caso reste expressa no contrato, que a responsabilidade da garantia perdura até o fim da relação locatícia, isto é, até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado ao proprietário.
Mas, como segue, a jurisprudência se mostra divergente no seu entendimento:
“Ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios – Fiança Prorrogação do contrato – Cláusula expressa – Exoneração – Impossibilidade – Sentença Reformada – Em tema de locação, a previsão contratual de que a fiança persistirá até a entrega das chaves encontra respaldo no artigo 39 da Lei 8.245/95, não se desonerando o fiador da obrigação assumida quando houver prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, se essa condição tiver sido expressamente estabelecida – Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em sua desobrigação, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado “ (TJMG- Acórdão 1.0024. 09. 743729-6/001, 11-4-2012, Rel. Antonio de Pádua).
Posicionamento divergente de outro Tribunal:
Processo Civil – Apelação Civil – Ação de cobrança de aluguéis – Ação de pré-executividade –Existência de novo contrato de aluguel sem a assinatura do fiador do contrato anterior – Prorrogação compulsória do contrato – Contrato de confiança interpretado restritivamente – Exoneração do fiador que não anuiu ao contrato - Súmula nº 214/STJ – ilegitimidade passiva ad causam – Sentença mantida – 1 – O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão somente pelo período inicialmente determinado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu “(Súmula nº 214/STJ) . 2 – Apelação Cível conhecida, mas não provida”. (TJCE- Apelação 28505-57.2003.8.06.0000/0.
18-4-2011, Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota).
A matéria resta confusa e causa insegurança às partes, enquanto não houver a uniformização da jurisprudência.
