JOSINO RIBEIRO NETO
REVISTA “DINÂMICA JURÍDICA”. VOLUME 1.
O titular da coluna recebeu exemplar da publicação supra referenciada, cuja edição tem como foco jurídico a “Análise Multifacetada dos Contratos”, oferecido pelo organizador da Revista, pelo advogado e professor LUÍS CINÉAS DE CASTRO NOGUEIRA.
Diversos juristas, professores e com graduação em Direito, escreveram sobre a matéria, seguindo a proposta da obra, de oferecer ao leitor uma visão multifacetada dos contratos.
O organizador, já referenciado, além da tarefa de administrar a composição da obra, na edição supra referenciada está publicando trabalho de sua autoria , com matéria relacionada à “ NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DO ACOMPANHANTE TERAPÊUTICO”. Consta do RESUMO:
“A educação inclusive especial com atendimento educacional especializado para pessoas com deficiência e para pessoas com especiais é realidade em concretização no Brasil que trabalha ao encontro de um caminho viável para a integração destas pessoas desde os anos de 1980. Todavia, para que a educação inclusiva se faça eficiente é necessária a assistência de acompanhantes terapêuticos. Mesmo com o advento do Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146, de 6 de julho de 2015) a natureza jurídica contrato do acompanhante terapêutico não é clara.”
Após exaustiva pesquisa da legislação e judiciosos comentários doutrinários sobre cada uma das regras da espécie, em sede de “Considerações finais” afirma o autor:
“Nesse sentir, a natureza do contrato do acompanhante terapêutico é personalíssimo com seu assistido e não com a família deste, de tal forma que fica afastada a natureza de trabalho doméstico (a teor da Lei Complementar 150/2015) o que atrai uma natureza civilista de prestação de serviços nos moldes dos artigos 593 à 609 do Código Civil (Lei nº 10.4056/2002”.
O titular da coluna, ao tempo em que agradece o inestimável presente recebido do Advogado e Professor CINÉAS NOGUEIRA, parabeniza pelo seu trabalho de extenso fôlego jurídico, extensivos aos demais juristas que escreveram sobre os diferentes temas do multifacetado universo das avenças.
Não obstante a importância da matéria, pelo aspecto social relevante que cuida, mas, em sede de doutrina, ainda são escassos os estudos cuidando do tema, daí ser o trabalho do Professor CINÉAS NOGUEIRA de reconhecido ineditismo.
DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INADIMPLENCIA. DEVOLUÇÃO DE VALORES.
Teresina (Pi), induvidosamente, passa por extraordinário crescimento de moradias verticais, surgindo os chamados “espigões” (prédios altos), em diferentes áreas da Cidade.
As razões são muitas. Economia de custos de serviços (redução de 3 ou mais empregados para apenas um), segurança, enfim, praticidade.
A procura motiva que muitas empresas da construção civil se lancem na construção de prédios residenciais, algumas, de reconhecida credibilidade, outras apenas aventureiras, tipo a Decta Engenharia, que se lançou no mercado, vendeu muitas unidades habitacionais e descumpriu quase todos os contratos, o que motivou a judicialização de diversas demandas movidas pelos adquirentes.
Mas, existem outras empresas que da mesma forma contratam a venda de imóveis (apartamentos) e descumprem os prazos de entrega ou não cumprem de modo algum.
Nas rescisões contratuais as propostas são as mais diversas, algumas, até, absurdas, pois querem devolver apenas parte insignificante do que receberam, sem atualização, dentre outras espertezas próprias do calote.
O Superior Tribunal de Justiça, seguido por outros Tribunais, vinha decidindo sobre a matéria, mas, com algumas divergências. Agora, tem aplicação à matéria a SÚMULA Nº 543, editada pela Segunda Seção, do seguinte teor:
SÚMULA 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador UEM deu causa ao desfazimento.
A coluna colheu do site do STJ, informações complementares relacionadas com a aplicação do verbete sumular, a seguir transcritas e decisões judiciais, que compõem a jurisprudência diversificada no trata da matéria.
“A Sumula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador. Encaixam-se na primeira situação hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega da obra, problemas relevantes apresentados pelo imóvel, inconsistência significativa do imóvel com a planta/projeto apresentado, entre outras, que motivaram a rescisão pelo adquirente.
Na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato recai sobre a empresa vendedora, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, corrigido pelo índice disposto no contrato. Alguns instrumentos de compra e venda preveem, inclusive, a devolução somente quando da renegociação do imóvel ou mesmo a devolução em parcelas, nestes casos, a aplicação da súmula direciona ao pagamento de todo o valor a ser restituído e no momento da resolução contratual, tornado inválidas estas cláusulas.”
Esta posição já era amplamente adotada e consolidada nas decisões do Superior Tribunal de Justiça, conforme segue:
Então, o posicionamento do STJ é firme no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido. (AgRg no Ag 866542 SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2012, DJe 11/12/2012).
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
Outra situação regulada pela súmula é quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do comprador. Em hipóteses como arrependimento do comprador, ou mesmo a sua recusa em receber o imóvel sem qualquer fundamentação, negativa de financiamento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras correlatas, e não havendo a culpa da empresa, a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Nesse sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora.
Por fim, registre-se, que a SÚMULA 543, do STJ, em comento, somente tem aplicação nos contratos de compra e venda regulados pela legislação consumerista.
O conceituado advogado e professor CINÉAS NOGUEIRA, Organizador e um dos autores de matéria jurídica publicada no Volume 1, da Coleção DINÂMICA JURÍDICA, na edição cuidando da “ANÁLISE MULTIFACETADA DOS CONTRATOS”.
