Por Hemerson Araújo[1]

O contrato é uma forma utilizada por diferentes partes com interesses afins para sagrar um acordo entre em si. Desse modo, não se tratam de palavras e afirmações soltas e descompromissadas, mas da lavratura de um acordo de vontades com o intento de cumpri-las. No entanto, existem previsões dentro do direito contratual para os casos em que desfazimento deste negócio jurídico é agora a vontade das partes, nascendo a figura do distrato – contrato em que as partes desfazem um outro –, por exemplo.

O desfazimento de um negócio jurídico também pode ocorrer por meio da resolução, hipótese prevista no art. 475 do Código Civil, em que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Aqui, por exemplo, o vendedor pode pedir a resolução contratual por não ter recebido o valor da venda, ou o comprador pedir a resolução por não ter recebido o objeto da compra.

O entendimento a respeito do inadimplemento ou da impossibilidade de uma parte é arcar com suas responsabilidades contratuais é claro na lei e na jurisprudência. Contudo, uma discussão chegou até o Superior Tribunal de Justiça – STJ no que tange à obrigação do pagamento de taxa de ocupação de um imóvel cujo contrato de compra e venda foi alvo de desistência.

No caso concreto, uma empresa agropecuária esperava ser indenizada por comprador de um imóvel rural que desistiu da compra. O motivo da desistência foi de que o comprador não se encontrou em condições de arcar com as parcelas da compra. Assim, a empresa requiriu o pagamento pelo tempo em que o imóvel esteve na posse do promissário comprador.

Para compreender o caso, urge ressaltar que a natureza jurídica da taxa de ocupação coincide com a do aluguel, servindo para remunerar o vendedor pelo tempo que o comprador ocupou o imóvel, sem pagar aluguel. Ou seja, a obrigação de pagar a taxa de ocupação tem origem na vedação ao enriquecimento sem causa, como demonstra a Relatora, ministra Nancy Andrighi.

Contudo, o entendimento das instâncias inferiores foi reafirmado pela terceira turma do STJ no sentido de negar provimento ao recurso. Ocorre que a relatoria compreendeu que, por estar o imóvel vazio – sem edificações –, não conseguiria o comprador ter obtido nenhuma vantagem e, assim, não configurado enriquecimento sem causa. Dessa maneira, não há concretude ou segurança na ideia de que o comprador obteve vantagens com a cessão a terceiros, nem tampouco retirou proveito com o terreno, algo que justificaria o enriquecimento sem causa.

A relatora compreendeu ser equivocada a fixação de taxa de ocupação do imóvel. Resume que:

O mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria, com segurança e por justa causa, ter ingressado no patrimônio da recorrente (empobrecimento do lesado).

Negado, assim, provimento ao REsp 1.936.470 – SP.