O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição da República), prevê a possibilidade de os Municípios aprovarem, por lei específica, operações urbanas consorciadas que permitam a emissão de certificados de potencial adicional de construção para venda a terceiros. Tais certificados servem para se transferir de área a outra de um Município o potencial construtivo não explorado.
Isto é, permitem que a diferença entre o máximo de construção permitido em determinada área do Município pela legislação local e o efetivamente construído seja transformada em um ativo vendável. Essa diferença é chamada de potencial adicional de construção, ou potencial construtivo. O comprador pode utilizar tais certificados para construir além do permitido em outras áreas, normalmente com densidade demográfica em crescimento.
Como exemplo, há o caso recente da cidade do Rio de Janeiro, que por meio do Projeto de Lei Complementar nº 142/2023 institui a “Operação Urbana Consorciada – OUC Estádio de São Januário, no Bairro Vasco da Gama, que compreende um conjunto de intervenções coordenadas pelo Poder Executivo Municipal, com a participação da Associação proprietária do imóvel [Club de Regatas Vasco da Gama], representantes de seu quadro de associados, como usuários permanentes, moradores do entorno e investidores privados, visando a valorização, manutenção e melhoramentos do Estádio de São Januário e seu entorno”. O projeto de lei estabelece como área cedente do potencial construtivo o entorno do estádio de São Januário, do Vasco da Gama, e como áreas receptoras, entre outras, a Barra da Tijuca.
Se aprovado, tal estruturação permitirá ao Club de Regatas Vasco da Gama financiar a reforma do estádio de São Januário com a venda daqueles certificados de potencial construtivo. De forma bastante simplificada, o plano diretor do Município do Rio de Janeiro permite a construção em um determinado múltiplo sobre a área em que está situado do estádio, e o clube irá construir um novo estádio com área total construída menor que aquele máximo. Essa diferença será convertida em certificados que serão vendidos. O produto da venda será utilizado para financiar a reforma de São Januário, e os compradores dos certificados poderão, por exemplo, construir além do máximo permitido em determinadas regiões da Barra da Tijuca.
É uma forma inovadora e inteligente de se financiar empreendimentos imobiliários, e de se fazer intervenções urbanas. Em hipótese, poderia ocorrer em Teresina.
