A legislação por vezes não consegue acompanhar a velocidade das relações socioeconômicas da vida civil. Isso tem ocorrido – não apenas, mas especialmente – nas relações jurídicas que envolvem os direitos reais. Exemplo atual e bastante ilustrativo disto são os ditos condo-hotéis, uma modalidade de empreendimento imobiliário em forma muito peculiar de condomínio hoteleiro. Essa variante é fruto direto do exercício engenhoso da autonomia privada no âmbito dos direitos reais. Têm forma de condomínio edilício, funcionam como hotéis e se destinam a ter finalidade de investimento aos proprietários de suas unidades habitacionais autônomas.
Embora não haja um regramento genérico que preveja um procedimento único, na modulação que mais interessa à presente exposição (doravante denominada apenas de condo-hotel), o seu processo de constituição começa como uma incorporação imobiliária comum, em que os interessados em geral podem contratar a aquisição de uma unidade habitacional do condomínio especial – que terá matrícula própria no registro de imóveis. Ocorre que, diferentemente dos corriqueiros condomínios de apartamentos residenciais ou de salas comerciais, o promitente comprador celebra concomitantemente alguns contratos coligados – com prazos determinados – em que se obriga a, principalmente, (i) transferir a um mesmo operador, por todos contratada, a administração do serviço hoteleiro (hospedagens, restaurantes, eventos, etc.), que geralmente explora marca comercial bastante conhecida no mercado, e (ii) não usar ou fruir diretamente da sua unidade que, em concreto, será um quarto de hotel. Ou seja, ainda que seja o proprietário da unidade habitacional, haverá de pagar diária como qualquer outro hóspede, mesmo que venha a habitar a sua própria unidade.
Costumeiramente, há a constituição de uma sociedade em conta de participação na qual o operador hoteleiro figura como sócio ostensivo, e todos os demais condôminos como sócios participantes. A empresa desenvolvida por essa sociedade se torna responsável pela exploração econômica de todo o empreendimento, maximizando os ganhos coletivos por conta de sua expertise, e pela distribuição dos proventos entre todos os sócios, na proporção que lhes couber. Geralmente, é proporcional à fração ideal das suas unidades em relação ao total do empreendimento.
O diferencial desse modelo de empreendimento é a modelagem negocial que prevê que os rendimentos a serem distribuídos aos proprietários das unidades habitacionais do hotel advêm da apuração em fundo único das receitas auferidas com as hospedagens de todos os quartos (eventualmente também com a exploração empresarial de restaurantes e locação de espaços comuns para eventos). O apurado global é subtraído pelos gastos com o custeio do hotel (folha de pagamento, fornecedores, tributos, etc.) e pela taxa de administração cobrada pelo operador hoteleiro que presta o serviço de administração do empreendimento. O saldo remanescente, então, é dividido entre os proprietários das unidades habitacionais autônomas, na proporção de suas frações sobre o total do condomínio hoteleiro.
Há, assim, diluição dos riscos entre todos os proprietários. Isso porque, sendo a atividade de exploração hoteleira superavitária, haverá a distribuição de proventos a todos os proprietários na mesma regra de proporção, ainda àqueles cujas unidades (quartos) não tenham hospedagem qualquer hóspede. Vale dizer, há a possibilidade de se auferir receita ainda que a unidade habitacional, individualmente, não tenha sido contratada. O mesmo não ocorre nos modelos de empreendimento em que há a formação de um pool de locação no balcão da hospedaria, como flats e apart-hotéis – que inclusive permitem que o proprietário use o seu quarto quando lhe aprouver sem a necessidade de pagar pela hospedagem.
Na próxima semana se dará continuidade a esse estudo, abordando-se a função econômica de investimento dos condo-hotéis.
Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.
