Dada a recorrência de ofertas dessa natureza, e o potencial conflito de interesses entre ofertantes e investidores, a CVM editou a Deliberação nº 734, que delegava competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro, nas hipóteses que especifica. Essa normativa trazia definições conceituais, requisitos e procedimentos a serem seguidos pelos ofertantes de contratos de investimento coletivo em condo-hotéis a fim de que, nos termos da Instrução CVM nº 400, assegurado o interesse público, com a devida prestação de informações e proteção aos investidores, fosse autorizada a dispensa do registro, ou de alguns de seus requisitos, para a oferta pública de tais valores mobiliários.
Em 27 de agosto de 2018, foi editada a Instrução CVM nº 602, que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, e que expressamente revogou a Deliberação CVM nº 734. Prevê, contudo, o art. 41 da nova Instrução que “Em relação às ofertas que na data de publicação desta Instrução já tenham sido dispensadas de registro, os ofertantes podem, alternativamente, continuar a observar as disposições da Instrução CVM no 400, de 2003, e da Deliberação CVM no 734, de 2015, ou seguir o regime estabelecido na presente Instrução, inclusive no que diz respeito ao conteúdo e à atualização do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento”.
Pois bem, havendo uma função unitária de investimento, e sendo levado em conta que a concretização dessa função demanda que os exercícios de todos os direitos de propriedade de um determinado condo-hotel sejam consonantes, ordinariamente há a previsão de cláusula na convenção de condomínio a obrigar proprietários atuais ou futuros a respeitar os contratos firmados que limitam o exercício das faculdades dos seus direitos de propriedade e transferem a exploração econômica dos bens à administradora hoteleira contratada. Assim, evita-se (i) que algum titular eventualmente pleiteie as resoluções desses contratos para que passe diretamente a usar ou fruir do bem imóvel, ou (ii) que terceiro adquira de modo derivado uma unidade habitacional e, por não ter firmado aqueles contratos de investimento coletivo, considere-se desobrigado ao cumprimento das obrigações essenciais ao desenvolvimento do condo-hotel.
As duas hipóteses criariam fissuras que poderiam inviabilizar a concretização da função econômica unitária, justificativa do empreendimento imobiliário. Essa só pode ser realizada pelo harmônico exercício dos direitos de propriedade das unidades habitacionais envolvidas, com as limitações contratualmente impostas aos seus proprietários. Daí se poder falar na coligação (funcional) daquelas situações jurídicas reais. Vale dizer: há coligação de direitos reais nos condomínios hoteleiros juridicamente estruturados na forma de condo-hotéis. Estruturação essa que é resultado da modulação negocial dos conteúdos dos direitos de propriedade relacionados às suas unidades habitacionais, que são estruturalmente autônomas umas das outras, mas funcionalmente coligadas entre si.
Isso está de acordo com o regime jurídico das situações jurídicas patrimoniais, e justifica um tratamento jurídico específico, especialmente quanto a questões afeitas ao registro imobiliário, a fim de preservar a função econômica unitária, de investimento, que é a causa do empreendimento por contratação coletiva.
Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.
