No referido recurso especial, a parte recorrente se insurgiu contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que negara provimento a embargos de terceiro apresentado por si. Nestes, buscava o reconhecimento da ilegalidade de penhora feita em virtude de dívida condominial sobre a totalidade de uma unidade habitacional em determinado condomínio de veraneio sito em Búzios/RJ. Fundamentava seu argumento no fato de ser proprietária de 2/52 avos da referida unidade, com autorização para uso durante as semanas onze e doze de cada ano. Isso porque o referido imóvel estaria registrado “na modalidade de time-sharing, tendo sido subdividido, antes da comercialização, em 52 frações ideias, pertencendo, portanto, a titulares diversos”. As cinquenta e duas frações representariam idealmente as cinquenta e duas semanas de cada ano, de modo a possibilitar o uso exclusivo por cada titular durante uma semana por ano para cada fração ideal de que seja proprietário.
Em primeira instância, os embargos foram rejeitados sob o fundamento de que a relação jurídica alegada pela embargante se revestiria de natureza obrigacional, e não de direito real. Ela seria, conforme a sentença, mera cessionária de direitos. Apresentado recurso de apelação, o Tribunal manteve a rejeição por também considerar que a relação jurídica encetada pela recorrente seria obrigacional.
Irresignada, apresentou recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça, que foi distribuído para a sua Terceira Turma. Neste, alegou que firmara contrato preliminar, na modalidade de instrumento particular de promessa de cessão de direitos, no qual o promitente (formalmente proprietário da unidade penhorada) se obrigara a lhe outorgar a escritura translativa de sua fração ideal. Por isso, alegou que a relação jurídica estaria lastreada em direito real, e não obrigacional. O contrato preliminar, conforme sua defesa, atestaria que ela seria multiproprietária do bem imóvel, e não mera cessionária de direitos sobre ele incidentes. Teria havido, inclusive, registro de multipropriedade em outra unidade habitacional no mesmo condomínio.
O relator, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, votou por negar provimento ao recurso, por concluir que “o contrato de time-sharing não garante direito real, mas mero direito pessoal”, pelo que seria “perfeitamente possível a penhora do imóvel sob o qual incide a multipropriedade, como decidido pelo Tribunal de origem”. Disse ainda que não seria possível a criação de um novo direito real por convenção privada, inclusive por suposta vedação constante na Lei Federal nº 6.015/1973. Resumindo a qualificação jurídica que teria a multipropriedade, afirmou:
Pelo sistema da multipropriedade, o imóvel figura como propriedade de um empreendedor que concede e organiza a utilização periódica do bem e que tem a prerrogativa de representar os titulares do contrato de time-sharing. Malgrado o nome do instituto, o direito dos adquirentes é meramente pessoal, sujeitando-se a extenso rol de preceitos obrigacionais previstos em convenção ou regulamento interno e que deverão ser respeitados a fim de possibilitar a fruição do bem. Em verdade, trata-se de situação jurídica complexa e atípica que envolve relações obrigacionais específicas interligadas por diversas fontes de interesses - os multiproprietários entre si, e entre estes e a administração do empreendimento - em colaboração recíproca para a satisfação na utilização do bem.
Em voto-vista, o Min. João Otávio de Noronha, reconhecendo a (já exteriorizada pelo relator) dificuldade de enquadramento jurídico da multipropriedade como direito real ou obrigacional, expressamente colheu a doutrina de Gustavo Tepedino, e deu provimento ao recurso por concluir que a relação jurídica em análise mais se compatibilizaria com o regime dos direitos reais. Isso porque, como no início do capítulo transcrito,
Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus.
Assim, afastou a objeção que haveria não apenas para a modulação negocial do conteúdo de direitos reais já existentes em lei. Mais do que isso: defendeu que não haveria qualquer vedação à consagração de novos direitos reais, pelo que deveria a multipropriedade ser reconhecida como tal. Isso não traria insegurança às relações socioeconômicas; ao contrário, a sua rejeição que o faria, ao deixar no limbo jurídico uma modalidade de propriedade imobiliária já amplamente utilizada no Brasil. Em conclusão de seu voto, disse expressamente que “a multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real”.
O voto-vista foi seguido pelos demais componentes da Terceira Turma, ficando vencido o relator. Acompanharam a divergência: Min. Marco Aurélio Bellizze, Min. Moura Ribeiro e Min. Paulo de Tarso Sanseverino. O último, inclusive, disse que o acórdão fez um avanço no sistema brasileiro ao admitir, e dar proteção jurídica, à multipropriedade (time-sharing), “um instituto novo e extremamente útil socialmente para que se confira segurança aos adquirentes dessas frações da propriedade”.
Esse precedente do Superior Tribunal de Justiça, responsável pela uniformização da jurisprudência atinente à legislação federal, é um marco na teoria do direito civil patrimonial brasileiro e, de imediato, serve de paradigma para cotejo analítico com outros eventuais acórdãos subsequentes de tribunais a quo que, porventura, não reconhecessem feições de situação real a outras multipropriedades. Inclusive, ou sobretudo, em procedimentos de suscitação de dúvida perante ofícios de registro imobiliário que venham a ser julgados por decisão judicial.
Na próxima semana se dará seguimento à apresentação da multipropriedade como nova forma especial de condomínio.
Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV), em nível de graduação, especialização e mestrado. Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.
