Os condo-hotéis são uma realidade consolidada no Brasil. Cabe ao jurista – do consultor ao magistrado, passando pelo registrador público – ter a sensibilidade para reconhecer, no direito vigente, a existência e adequação de mecanismos que permitam a redução das inseguranças jurídicas àqueles relacionadas. Nesse sentido, é válida, eficaz e adequada a previsão na convenção de condomínio das obrigações que dão sustentação à função de investimento que unifica e coliga as propriedades.
É válida pois há autorização para tanto no Código Civil, na lei das incorporações imobiliárias e na lei dos registros públicos. A ausência de regramentos legais específicos a essa modalidade de empreendimento imobiliário, não pode ser tida por empecilho à proteção jurídica dos interesses patrimoniais envolvidos. Não é outra a inteligência que orientou a construção do Enunciado nº 89 da I Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal: “o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.
É eficaz pois a ninguém será autorizado se eximir do cumprimento daquelas obrigações alegando que não as conhecia e/ou não as firmou. Isso porque o conhecimento é presumido em havendo a sua escrituração junto ao registro do imóvel, e porque a convenção de condomínio obriga igualmente os condôminos contemporâneos à sua formação e os futuros.
É adequada pois garante a preservação da função econômica unitária que dá causa à contratação de investimento coletivo da qual tem origem o condo-hotel. Serve de instrumento apto a autorizar outros condôminos, ou mesmo a administradora hoteleira, a exigir de atuais ou futuros proprietários o adimplemento daquelas obrigações – ou pleito de responsabilização civil –, no desiderato de que a coletividade de condôminos tenha preservados os seus interesses patrimoniais de retorno sobre o investimento.
Logo, a possibilidade de se dar eficácia real a obrigações firmadas entre titulares de direitos reais coligados têm por efeito maximizar o aproveito econômico e social dos bens, ao ensejar o exercício criativo da autonomia privada, desde que respeitados os valores do ordenamento jurídico. No condo-hotel, a pluralidade de titulares de direitos de propriedade sobre unidades autônomas deve respeitar a função unitária do empreendimento, não podendo dela desviar-se. Há, por conta da já explicitada unidade funcional, uma coligação de situações jurídicas reais, uma vez que todas têm uma função econômica em comum: a realização de investimento coletivo. Se todo instituto jurídico se presta à promoção de certos valores e interesses, é de se avaliar diante do caso concreto a melhor forma de ser aquela função econômica coletiva alcançada.
Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.
