Cidadeverde.com

Em defesa da liberdade de imprensa

Na última quinta-feira, o Supremo Tribunal Federal expediu importantíssima decisão de imenso valor histórico: o fim da censura prévia que pendia já há mais de nove anos sobre o jornal “O Estado de São Paulo” quanto à Operação Boi Barrica, conduzida pela Polícia Federal em 2009. A mensagem passada pelo STF é muito clara e deve iluminar todas as instâncias do Poder Judiciário brasileiro: na democracia brasileira instituída pela Constituição da República de 1988 não cabe qualquer tipo de censura prévia à imprensa. O jornalismo investigativo, e crítico aos governantes do momento, é essencial para a defesa de uma sociedade republicana em que vigore o império da lei.

Por conta da relevância histórica do editorial do referido jornal, publicado no dia seguinte àquela decisão do Supremo, segue a sua reprodução na íntegra:

***

Fim da mordaça

Por longos 3.327 dias - mais de nove anos, portanto -, o jornal O Estado de S. Paulo chegou a seus leitores, todos os dias, sob censura. Não houve outro atentado à liberdade que tenha calado um veículo de informação por tanto tempo desde a redemocratização do País e a promulgação da Constituição de 1988.

Um dia de imprensa amordaçada já seria tempo mais do que insuportável para nações que vivem sob a égide do Estado Democrático de Direito. O que explica, então, tamanha demora até que a censura imposta ao Estado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), em 2009, fosse, enfim, derrubada por ordem do Supremo Tribunal Federal (STF)?

Em 31 de julho daquele ano, o desembargador Dácio Vieira, do TJDFT, proibiu o Estado de publicar notícias sobre a Operação Boi Barrica. A ação da Polícia Federal (PF) apurou o envolvimento de Fernando Sarney, filho do então presidente do Senado, José Sarney (PMDB-AP), em um esquema de contratação de parentes e afilhados políticos do ex-presidente da República por meio de atos secretos do Senado.

O desembargador Dácio Vieira, que à época mantinha relações sociais com José Sarney, acolheu recurso interposto por Fernando Sarney contra a decisão do juiz Daniel Felipe Machado, da 12.ª Vara Cível de Brasília, que havia negado a censura prévia a este jornal, e concedeu liminar proibindo a publicação de notícias sobre a Operação Boi Barrica. Poucos meses depois da decisão, o Conselho Especial do TJDFT declarou a suspeição de Dácio Vieira. Mesmo após a mudança do desembargador relator e nova análise do processo pela 5.ª Turma Cível do TJDFT, a censura foi mantida.

Após longa batalha judicial, na quinta-feira passada o ministro Ricardo Lewandowski, do STF, cassou o acórdão do TJDFT que impedia o Estado de levar a seus leitores informações relevantes, apuradas com responsabilidade e elevado espírito público.

Em sua decisão, o ministro Ricardo Lewandowski lembrou que o plenário da Suprema Corte já havia garantido, em decisão de 2009 que derrubou a chamada Lei de Imprensa, “a plena liberdade de imprensa como categoria jurídica proibitiva de qualquer tipo de censura prévia”.

Para o advogado do Grupo Estado, Manuel Alceu Affonso Ferreira, a decisão do STF reafirma que “o jornalismo investigativo não pode estar sujeito a censura alguma”. “Tinha muita confiança de que terminaria desta maneira”, disse o advogado, que cuidou do processo desde a primeira instância.

A Associação Nacional dos Jornais (ANJ), a Associação Brasileira de Jornalismo Investigativo (Abraji) e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), além de ex-ministros do STF, elogiaram a decisão que interrompeu a censura ao Estado. O ex-presidente do STF Carlos Ayres Britto afirmou que uma decisão que derruba censura à liberdade de imprensa “é de ser saudada como genuinamente constitucional e democrática”.

Dissipadas as nuvens trevosas da ditadura militar, há 30 anos os constituintes tiveram o cuidado de afastar qualquer ameaça de censura prévia ou restrição da liberdade de expressão no Brasil. Tanto é assim que nem a Constituição dos Estados Unidos, tida como o cânone da liberdade de imprensa, é tão explícita, a este respeito, quanto nossa Lei Maior. No item IX do artigo 5.º, a Carta assegura a livre comunicação; no item XIV, o acesso universal à informação, resguardado o sigilo da fonte; e no artigo 220 fica expressamente proibida a imposição de quaisquer restrições à livre circulação de informações.

Mais do que lutar por todo este tempo pelo direito de informar, usando todos os meios legais para tal, o Estado lutou, antes de tudo, pela liberdade e pelo direito que tem a sociedade de ser informada. Assim tem sido desde o dia 4 de janeiro de 1875 e assim continuará sendo.

Uma afronta aos valores republicanos jamais vicejará sem que O Estado de S. Paulo se insurja contra ela, usando todos os meios legais para conter toda forma de arbítrio.

O Estado de S.Paulo

10/11/2018

***

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

STF referenda liminar que garantiu livre manifestação de ideias em universidades

O Supremo Tribunal Federal (STF) referendou, na sessão plenária desta quarta-feira (31), liminar concedida pela ministra Cármen Lúcia na Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 548 para assegurar a livre manifestação do pensamento e das ideias em universidades. Em seu voto, seguido por unanimidade, a relatora salientou que os atos judiciais e administrativos questionados na ação contrariam a Constituição Federal de 1988 e destacou que a autonomia universitária está entre os princípios constitucionais que garantem toda a forma de liberdade.

A ADPF 548 foi ajuizada pela procuradora-geral da república, Raquel Dodge, contra decisões de juízes eleitorais que determinaram a busca e a apreensão de panfletos e materiais de campanha eleitoral em universidades e nas dependências das sedes de associações de docentes, proibiram aulas com temática eleitoral e reuniões e assembleias de natureza política, impondo a interrupção de manifestações públicas de apreço ou reprovação a candidatos nas eleições gerais de 2018 em universidades federais e estaduais. As medidas teriam como embasamento jurídico a legislação eleitoral, no ponto em que veda a veiculação de propaganda de qualquer natureza em prédios e outros bens públicos (artigo 37 da Lei 9.504/1997).

Relatora

A ministra Cármen Lúcia votou pela confirmação da liminar deferida no último sábado (27), véspera do segundo turno das eleições. “Impedir ou dificultar a manifestação plural de pensamento é trancar a universidade, silenciar estudantes e amordaçar professores”, afirmou. Segundo a ministra, a única força legitimada a invadir uma universidade é a das ideias livres e plurais. “Qualquer outra que ali ingresse sem causa jurídica válida é tirana, e tirania é o exato contrário da democracia”.

Segundo a relatora, a liberdade é o pressuposto necessário para o exercício de todos os direitos fundamentais, e os atos questionados “desatendem aos princípios assecuratórios da liberdade de manifestação do pensamento e desobedecem às garantias inerentes à autonomia universitária”. De acordo com a ministra, o processo eleitoral, no Estado Democrático, fundamenta-se nos princípios das liberdades de manifestação do pensamento, de informação, de imprensa e da criação artística e científica.

Segundo ela, as liberdades de informação, de ensino e aprendizado e as escolhas políticas fazem com que haja “perfeita compatibilidade entre os princípios constitucionais e a legislação eleitoral que se adota no Brasil e que tem de ser cumprida”.

A ministra Cármen Lúcia salientou ainda que a exposição de opiniões, ideias ou ideologias e o desempenho de atividades de docência são manifestações da liberdade e garantia da integridade individual digna e livre. “A liberdade de pensamento não é concessão do Estado, mas sim direito fundamental do indivíduo que pode até mesmo se contrapor ao Estado”, concluiu.

Votos

Ao referendar a liminar, o ministro Alexandre de Moraes considerou inconstitucionais as condutas de autoridades públicas que desrespeitam a autonomia universitária e que tendem a constranger ou inibir a liberdade de expressão, a liberdade de cátedra e o livre debate político, “realizado democraticamente e com respeito ao pluralismo de ideias no âmbito das universidades, tradicionais centros autônomos de defesa da democracia e das liberdades públicas”.

Para o ministro Roberto Barroso, essas decisões e atos do Poder Público confundiram liberdade de expressão com propaganda eleitoral. Segundo ele, não se pode permitir que, a pretexto do exercício do poder de polícia sobre a propaganda eleitoral, se restrinja a liberdade de manifestação do pensamento, acadêmica e de crítica nas universidades, sobretudo quando essas manifestações visam preservar a democracia. Segundo o ministro, o STF não considera razoáveis ou legítimas cenas de policiais entrando em salas de aula para interromper palestras ou a retirada de faixas que refletem a manifestação dos alunos. “Esses atos são inequivocamente autoritários e incompatíveis com o país que conseguimos criar e remetem a um passado que não queremos que volte. Pensamento único é para ditadores e a verdade absoluta é própria da tirania”, ressaltou.

O ministro Edson Fachin considerou que as decisões judiciais impugnadas contêm dispositivos que implicam cerceamento prévio da liberdade de expressão, direito fundamental que, em seu entendimento, é o pilar da democracia. Ele salientou que o STF tem reiterado que esse direito fundamental ostenta status preferencial no Estado Democrático de Direito e lembrou que, embora a liberdade de expressão possa eventualmente ser afastada, é necessário que a decisão judicial que a restrinja demonstre estar protegendo outro direito fundamental. “Sem educação, não há cidadania. Sem liberdade de expressão e pensamento, não há democracia”, afirmou.

O ministro Gilmar Mendes também votou pela confirmação da liminar, mas em maior extensão, propondo outras medidas para proteger a liberdade de cátedra e as liberdades acadêmicas inclusive no âmbito das relações privadas, individuais ou institucionais. O ministro registrou o caso de incitação à violação à liberdade de cátedra pela deputada estadual eleita Ane Caroline Campagnolo (PSL/SC), que abriu um canal para que alunos denunciem professores que supostamente estejam fazendo manifestações político-partidárias em sala de aula. “Mostra-se inadmissível que, justamente no ambiente que deveria imperar o livre debate de ideias, se proponha um policiamento político-ideológico da rotina acadêmica”, destacou Mendes. “A política encontra na universidade uma atmosfera favorável que deve ser preservada. Eventuais distorções na atuação política realizada no âmbito das universidades mereceriam ser corrigidas não pela censura, mas pela ampliação da abertura democrática”, enfatizou.

A ministra Rosa Weber, que também ocupa o cargo de presidente do Tribunal Superior Eleitoral (TSE), ressaltou que a liminar em apreciação reafirma a Constituição Federal como norte a ser observado e destacou que a liberdade é sempre o “valor primaz” da democracia. Ela lembrou o compromisso do TSE, por meio de sua Corregedoria-Geral, de esclarecer as circunstâncias e coibir eventuais excessos no exercício do poder de polícia eleitoral. Segundo a ministra, a Justiça Eleitoral “não pode fechar os olhos” para os direitos, as liberdades e os princípios fundamentais assegurados na Constituição, “em particular a liberdade de aprender, ensinar, pesquisar e divulgar o pensamento, o pluralismo de ideias e a autonomia didático-científica e administrativa das universidades”.

Em seu voto, o ministro Ricardo Lewandowski observou que decisões do STF em defesa da liberdade de pensamento nas universidades não constituem novidade. Ele lembrou que, em agosto de 1964, o STF deferiu um habeas corpus (HC 40910) para trancar ação penal contra um professor da cadeira de Introdução à Economia da Universidade Católica de Pernambuco acusado de ter distribuído aos alunos um “papelucho” criticando a situação política do país no início do regime militar no qual afirmava que os estudantes tinham a responsabilidade de defender a democracia e a liberdade.

Por sua vez, o decano da Corte, ministro Celso de Mello, afirmou que o Estado não pode cercear e desrespeitar a liberdade fundamental de expressão unicamente para aplicar a regra da Lei das Eleições que veda a propaganda eleitoral em áreas sob responsabilidade da administração pública. Ele salientou que a universidade é, por excelência, o espaço do debate, da persuasão racional, da veiculação de ideias, o que torna intolerável a censura em suas dependências. “Todos sabemos que não há pessoas nem sociedades livres sem liberdade de expressão, de comunicação, de informação, mostrando-se inaceitável qualquer deliberação estatal, seja ela executiva, legislativa ou judicial, cuja execução importe em controle do pensamento crítico, com o consequente comprometimento da ordem democrática”, afirmou.

O presidente da Corte, ministro Dias Toffoli, também acompanhou o voto da relatora e destacou os precedentes do Supremo citados por ela quanto à garantia da liberdade de expressão.

Fonte: Supremo Tribunal Federal

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Que matérias são arbitráveis?

A Profa. Dra. Judith Martins-Costa (UFRGS) e o Prof. Dr. Cristiano Zanetti (USP) fazem rápida exposição sobre quais são as matérias no direito privado que podem ser submetidas à arbitragem, que é meio extrajudicial de solução de litígios.

 

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Dignidade da pessoa humana

Neste primeiro episódio da websérie Direito Civil Contemporâneo, o professor titular da Universidade Estadual do Rio de Janeiro (UERJ), Anderson Schreiber, aborda uns dos mais importantes e complexos conceitos do ordenamento jurídico brasileiro: a dignidade da pessoa humana e os direitos de personalidade.

 

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Lei de Desburocratização

No último dia 09 de outubro, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal nº 13.726/2018, que “racionaliza atos e procedimentos administrativos dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios e institui o Selo de Desburocratização e Simplificação”. Objetiva desburocratizar a relação dos cidadãos com o Estado “mediante a supressão ou a simplificação de formalidades ou exigências desnecessárias ou superpostas, cujo custo econômico ou social, tanto para o erário como para o cidadão, seja superior ao eventual risco de fraude” (art. 1º).

Em seu artigo 3º, lista uma série de procedimentos burocráticos costumeiramente exigidos que passam a ser obsoletos e, a partir de agora, ilegais:

 

I - reconhecimento de firma, devendo o agente administrativo, confrontando a assinatura com aquela constante do documento de identidade do signatário, ou estando este presente e assinando o documento diante do agente, lavrar sua autenticidade no próprio documento;

II - autenticação de cópia de documento, cabendo ao agente administrativo, mediante a comparação entre o original e a cópia, atestar a autenticidade;

III - juntada de documento pessoal do usuário, que poderá ser substituído por cópia autenticada pelo próprio agente administrativo;

IV - apresentação de certidão de nascimento, que poderá ser substituída por cédula de identidade, título de eleitor, identidade expedida por conselho regional de fiscalização profissional, carteira de trabalho, certificado de prestação ou de isenção do serviço militar, passaporte ou identidade funcional expedida por órgão público;

V - apresentação de título de eleitor, exceto para votar ou para registrar candidatura;

VI - apresentação de autorização com firma reconhecida para viagem de menor se os pais estiverem presentes no embarque.

 

§ 1º  É vedada a exigência de prova relativa a fato que já houver sido comprovado pela apresentação de outro documento válido.

§ 2º  Quando, por motivo não imputável ao solicitante, não for possível obter diretamente do órgão ou entidade responsável documento comprobatório de regularidade, os fatos poderão ser comprovados mediante declaração escrita e assinada pelo cidadão, que, em caso de declaração falsa, ficará sujeito às sanções administrativas, civis e penais aplicáveis.

 

Excepcionalmente, podem ser exigidos dos cidadãos a apresentação de certidões ou documentos expedidos por outro órgão ou entidade do mesmo Poder quando se tratar de antecedentes criminais, informações sobre pessoas jurídicas ou outras hipóteses expressamente previstas em lei (art. 3º, § 3º).

É boa medida para a economicidade nas relações administrativas e para o fomento do senso de responsabilidade às pessoas em geral.

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Conheça o STJ

Conheça o Superior Tribunal de Justiça:

 

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

 

 

Debate sobre “fake news”

Debate promovido pelo projeto USP Talks, sobre as chamadas “fake news”:

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Aspectos jurídicos dos investimentos em condo-hotéis (IV)

Os condo-hotéis são uma realidade consolidada no Brasil. Cabe ao jurista – do consultor ao magistrado, passando pelo registrador público – ter a sensibilidade para reconhecer, no direito vigente, a existência e adequação de mecanismos que permitam a redução das inseguranças jurídicas àqueles relacionadas. Nesse sentido, é válida, eficaz e adequada a previsão na convenção de condomínio das obrigações que dão sustentação à função de investimento que unifica e coliga as propriedades.

É válida pois há autorização para tanto no Código Civil, na lei das incorporações imobiliárias e na lei dos registros públicos. A ausência de regramentos legais específicos a essa modalidade de empreendimento imobiliário, não pode ser tida por empecilho à proteção jurídica dos interesses patrimoniais envolvidos. Não é outra a inteligência que orientou a construção do Enunciado nº 89 da I Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal: “o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.

É eficaz pois a ninguém será autorizado se eximir do cumprimento daquelas obrigações alegando que não as conhecia e/ou não as firmou. Isso porque o conhecimento é presumido em havendo a sua escrituração junto ao registro do imóvel, e porque a convenção de condomínio obriga igualmente os condôminos contemporâneos à sua formação e os futuros.

É adequada pois garante a preservação da função econômica unitária que dá causa à contratação de investimento coletivo da qual tem origem o condo-hotel. Serve de instrumento apto a autorizar outros condôminos, ou mesmo a administradora hoteleira, a exigir de atuais ou futuros proprietários o adimplemento daquelas obrigações – ou pleito de responsabilização civil –, no desiderato de que a coletividade de condôminos tenha preservados os seus interesses patrimoniais de retorno sobre o investimento.

Logo, a possibilidade de se dar eficácia real a obrigações firmadas entre titulares de direitos reais coligados têm por efeito maximizar o aproveito econômico e social dos bens, ao ensejar o exercício criativo da autonomia privada, desde que respeitados os valores do ordenamento jurídico. No condo-hotel, a pluralidade de titulares de direitos de propriedade sobre unidades autônomas deve respeitar a função unitária do empreendimento, não podendo dela desviar-se. Há, por conta da já explicitada unidade funcional, uma coligação de situações jurídicas reais, uma vez que todas têm uma função econômica em comum: a realização de investimento coletivo. Se todo instituto jurídico se presta à promoção de certos valores e interesses, é de se avaliar diante do caso concreto a melhor forma de ser aquela função econômica coletiva alcançada.

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Aspectos jurídicos dos investimentos em condo-hotéis (III)

Dada a recorrência de ofertas dessa natureza, e o potencial conflito de interesses entre ofertantes e investidores, a CVM editou a Deliberação nº 734, que delegava competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro, nas hipóteses que especifica. Essa normativa trazia definições conceituais, requisitos e procedimentos a serem seguidos pelos ofertantes de contratos de investimento coletivo em condo-hotéis a fim de que, nos termos da Instrução CVM nº 400, assegurado o interesse público, com a devida prestação de informações e proteção aos investidores, fosse autorizada a dispensa do registro, ou de alguns de seus requisitos, para a oferta pública de tais valores mobiliários.

Em 27 de agosto de 2018, foi editada a Instrução CVM nº 602, que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, e que expressamente revogou a Deliberação CVM nº 734. Prevê, contudo, o art. 41 da nova Instrução que “Em relação às ofertas que na data de publicação desta Instrução já tenham sido dispensadas de registro, os ofertantes podem, alternativamente, continuar a observar as disposições da Instrução CVM no 400, de 2003, e da Deliberação CVM no 734, de 2015, ou seguir o regime estabelecido na presente Instrução, inclusive no que diz respeito ao conteúdo e à atualização do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento”.

Pois bem, havendo uma função unitária de investimento, e sendo levado em conta que a concretização dessa função demanda que os exercícios de todos os direitos de propriedade de um determinado condo-hotel sejam consonantes, ordinariamente há a previsão de cláusula na convenção de condomínio a obrigar proprietários atuais ou futuros a respeitar os contratos firmados que limitam o exercício das faculdades dos seus direitos de propriedade e transferem a exploração econômica dos bens à administradora hoteleira contratada. Assim, evita-se (i) que algum titular eventualmente pleiteie as resoluções desses contratos para que passe diretamente a usar ou fruir do bem imóvel, ou (ii) que terceiro adquira de modo derivado uma unidade habitacional e, por não ter firmado aqueles contratos de investimento coletivo, considere-se desobrigado ao cumprimento das obrigações essenciais ao desenvolvimento do condo-hotel.

As duas hipóteses criariam fissuras que poderiam inviabilizar a concretização da função econômica unitária, justificativa do empreendimento imobiliário. Essa só pode ser realizada pelo harmônico exercício dos direitos de propriedade das unidades habitacionais envolvidas, com as limitações contratualmente impostas aos seus proprietários. Daí se poder falar na coligação (funcional) daquelas situações jurídicas reais. Vale dizer: há coligação de direitos reais nos condomínios hoteleiros juridicamente estruturados na forma de condo-hotéis. Estruturação essa que é resultado da modulação negocial dos conteúdos dos direitos de propriedade relacionados às suas unidades habitacionais, que são estruturalmente autônomas umas das outras, mas funcionalmente coligadas entre si.

Isso está de acordo com o regime jurídico das situações jurídicas patrimoniais, e justifica um tratamento jurídico específico, especialmente quanto a questões afeitas ao registro imobiliário, a fim de preservar a função econômica unitária, de investimento, que é a causa do empreendimento por contratação coletiva.

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Aspectos jurídicos dos investimentos em condo-hotéis (II)

Os condo-hotéis, portanto, têm uma clara função econômica unitária, de investimento coletivo dos proprietários das unidades habitacionais. Estes não desejam – e, por força contratual, não podem – as utilizar como moradia, ou colocá-las para locação diretamente. A utilidade econômica que desejam extrair é o retorno sobre o patrimônio investido; isto é, uma rentabilidade sobre a quantia investida para a aquisição de um bem imóvel. Mais: desejam coligar-se entre si a fim de diluir os riscos do investimento.

Há uma função unitária a coligar todos os direitos de propriedade das unidades habitacionais do condomínio hoteleiro, o que justifica as limitações nas faculdades de exercício daqueles direitos de propriedade, uma vez que há um interesse coletivo maior a afetar transversalmente todos os imóveis pertencentes ao condomínio hoteleiro. Logo, percebe-se que os proprietários são sobretudo investidores. De acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo,

 

O mercado de investidores imobiliários pulverizados é o principal vetor de viabilização de empreendimentos hoteleiros no Brasil. A falta de alternativas de financiamento adequadas aos hotéis faz com que a maior dos empreendimentos hoteleiros tenha que ser financiada integralmente com capital de particulares aportado por adquirentes de unidades, de cotas de fundos ou cotas sociais (os investidores), ao invés de serem alavancados com empréstimos advindos de instituições financeiras ou órgãos governamentais, como acontece praticamente no mundo inteiro. Em virtude dessa forte demanda de capital no processo de viabilização de empreendimentos hoteleiros, o acesso direto a investidores imobiliários pulverizados costuma ser uma alternativa muito interessante, e tem sido a responsável pela viabilização da grande maioria dos empreendimentos hoteleiros no país nos últimos anos, devendo continuar a desempenhar um papel importante, pelo menos até que fontes de financiamento mais adequadas aos empreendimentos hoteleiros sejam exequíveis.

 

Esse modelo de empreendimento também serve, como se vê, às empresas cujo negócio principal é a exploração hoteleira. A venda pulverizada a investidores individuais das unidades habitacionais que comporão o hotel faz com que aquelas não precisem imobilizar enormes quantias de capital próprio na construção de novos hotéis, bem como a captar capital junto às instituições financeiras nos altos patamares das taxas de juros notoriamente praticadas no Brasil. Sendo assim, é necessária a oferta pública dos compromissos de compra e venda desses ativos, a fim de atrair investidores. Na síntese conceitual feita pela CVM,

 

Condo-hotel é uma modalidade de exploração da atividade econômica hoteleira. Na prática é um hotel em que a propriedade é compartilhada por um condomínio de investidores, que financiam conjuntamente o projeto e são remunerados, na proporção que couber a cada um, pelos resultados operacionais do empreendimento administrado por um operador hoteleiro. Nesse conceito, há dois pontos de vista que podem ser explorados. Sob a perspectiva dos empreendedores, de quem planeja e de quem irá administrar o hotel, um condo-hotel é uma modalidade de financiamento do projeto. Quem constrói e administra o hotel tem o objetivo de ser remunerado pelos seus serviços, mas precisa encontrar alguém para financiá-lo. Nesse sentido, os condo-hotéis surgem como uma alternativa para viabilizar o projeto. Por outro lado, sob a ótica de quem financia o empreendimento, os condo-hotéis são uma modalidade de investimento. Isso porque [...] a propriedade dos condo-hotéis em geral é restrita a fins econômicos. Portanto, quem decide aplicar seu dinheiro nesse tipo de projeto imobiliário o faz com o objetivo principal de rentabilizar o seu dinheiro.

 

A ocorrência dessas ofertas públicas atraiu a atenção da Comissão de Valores Mobiliários – entidade autárquica em regime especial, vinculada ao Ministério da Fazenda, criada pela Lei Federal nº 6.385/1976 com o objetivo de fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil.

Como tais, valores mobiliários, foram qualificados os contratos que coligada e conjuntamente compõem a oferta de compra e venda de unidades habitacionais em condo-hotéis na formação antes descrita, denominados no mercado financeiro de contratos de investimento coletivo (CICs) em condo-hotéis. O fundamento legal está previsto no artigo 2º, IX, da Lei Federal nº 6.385/1976, incluído pela Lei Federal nº 10.303/2001.

Na próxima semana se dará continuidade a esse estudo, abordando-se a regulamentação geral das ofertas públicas de investimentos em condo-hotéis.

 

Gabriel Rocha Furtado é Advogado e Professor de Direito Civil (UFPI e iCEV). Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Escreve para o Caderno Jurídico sempre às terças-feiras.

www.rochafurtado.com.br

Posts anteriores